營業稅改增值稅改革将在6月份收官,根據5月18日國務院批轉國家發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》要求,力争全面完成“營改增”,将剩餘的建築業、房地産業、金融業和生活服務四大領域納入“營改增”版圖。
  由于房地産開發過程較為複雜,房地産業“營改增”一直被認為困難較大。中國經濟網記者從多家房企了解到,不少企業已進行過“營改增”前期學習培訓,财務部門多已開展相關工作準備。業界傳改革方案可能在6月份公布,建築業已确定适用11%的稅率,對于房地産業适用11%還是6%的稅率,多家企業猜測傾向于前者。
  稅負增減和企業成本結構挂鈎
  “營改增是為了降低重複收稅的問題,但對于企業而言,影響主要與企業的成本結構有關。”相關負責人表示,在建立完整的增值鍊條後,其抵扣機制的設計對于企業的稅收成本有較大的影響。如果建築的進項較大,可抵扣的較多,則能在一定程度上降低成本。
  房地産行業的成本主要有土地成本、建築安裝成本、财務成本。一般來看,如果企業現有産品的土地購置成本低,其付出的建安成本占比就會比較高,相應的因其建安成本可抵扣的比例就高,對企業就是利好。相比之下,部分熱點城市建安成本占比較低,企業用其來抵扣的進項稅就少,甚至存在稅負加重的問題。
  禹洲集團助理總裁、計财部總經理陳超告訴中國經濟網記者,“取得土地是否有相應進項可抵扣,以及下遊企業能否開具進項稅票至關重要。另外進項和銷項的時間配比對企業實際成本影響也很大,例如土地成本,相應進項是允許一次性抵扣還是分期?如果隻能取得時一次性抵扣而不能分攤到項目的整個銷售周期,那麼将加大企業的實際運營成本”。
  也有業内人士提到,土地進項可以做分期,随着時間和項目開發的進展慢慢抵扣,“但是到底可不可以這麼做,還沒看到具體說法。”
  “關鍵看相應法規正式出台後的詳細規定,現在還不太明确稅負會增加還是減少,”陳超說,“政府相關部門也提及營改增是一次颠覆性的改革,涉及很多複雜環節,所以很多細節需要在改革過程當中發現和學習。”
  上遊企業“票難取”困境
  不過,也有房企明确表示“營改增”很可能會增加企業稅負。新城控股集團高級副總裁歐陽捷向中國經濟網記者表示,“營改增”有兩方面問題,一是“票難取”,二是導緻“價要漲”。
  歐陽捷說,上遊建築業“票難取”,不少企業不是合格供應商,建築企業從農民手裡購得的磚瓦砂石幾乎開不了發票,“施工隊等也是拿不到增值稅發票的,勞務成本沒有增值,那就不能抵扣了。”
  “根據住建部對66家建築施工企業的調研結果,能夠拿到抵扣的專用發票的企業大概隻有3成。”歐陽捷說,實際的情況是,大部分企業都拿不到增值稅票,開發商沒辦法抵扣,所以要麼漲價,要麼壓縮成本,但壓縮成本的可能性不大,“對開發商來講,成本肯定要增加,所以價要漲。”
  對于下遊企業的進項稅票到底好不好取得,陳超也隻有苦笑,“按照規定,隻要合理選擇企業是沒問題的,但就怕有些企業做不到。”陳超建議,“營改增”應該給企業一個過渡期,有利于企業更好的适應和調整。
  業内人士普遍認為,企業建築及銷售過程複雜,中間涉及多個環節,每個環節的稅基和進項的抵扣方式可能都存在不同。目前看來,完整的增值稅鍊條的形成仍存在難度。此外,房地産企業項目周期一般較長,如果在項目進行中施行營改增,具體的細則及執行問題也是一個難點。
  業内:促使行業更加規範
  負責人表示,“營改增”的主要目的為降低重複稅收,實現完整的增值鍊,降低企業稅負。房地産開發從上遊開始便存在各種稅費,産品以含稅價格銷售到以後的生産經營環節,造成以後各生産環節的重複征稅,貨物流通次數越多,重複征稅也就越嚴重,營改增可以有效的降低重複收稅情況。
  “撇開行業來說,個人認為增值稅是一個比較合理的稅種,因為它隻對整個生産環節過程中的增值部分征稅,也就是說創造了利潤才需要承擔稅負,否則就不用承擔,其實比以前單純交營業稅會更合理一些。”陳超表示,“長遠看,營改增能使行業在稅務管理環節更規範,作為上市公司,我們希望行業更規範。”
  另一方面,房地産業“營改增”會給房地産上遊業态帶來新一輪“清洗”。歐陽捷表示,小的供應商可能很快被市場淘汰掉,會向優質供應商集中;同時迫使開發商隻能找總包單位,以後分包工程就少了,小的單位就會很快被淘汰。
  嚴躍進表示,“營改增”可能會促使房企寡頭壟斷格局的出現,部分房企在後續因該政策調整而增加盈利,而部分則因為稅費成本加重造成經營困難。
  業内人士認為,對于增加成本的企業而言,應該加強企業内部控制,推動企業内部的分工和細化,達到合理抵稅的目的。同時,企業應适當調整成本結構,實現有效的财務管理,降低稅負。